O presente texto tem como escopo avaliar a atual situação da escrituração e registro das propriedades imobiliárias diante das novas tecnologias, assim como as perspectivas para o futuro do sistema.

Os dois principais sistemas de registro da propriedade imobiliária são os da common law e civil law.

O sistema brasileiro, por exemplo, seguiu a civil law e ancorou o registro da propriedade imóvel no binômio título + registro, tendo o registro elementos objetivos (dados dos imóveis) e subjetivos (dados dos titulares de direito sobre).

Este modelo foi consagrado no Código Civil de 1916, no artigo 530, I.

Os títulos que estão aptos a movimentar o sistema de propriedade no Brasil estão atualmente arrolados no artigo 221 da Lei dos Registros Públicos, dos quais destaco as escrituras públicas do inciso I.

A leitura do inciso destacado dever feita em conjunto com o artigo 108 do Código Civil Brasileiro, que impõe a escritura pública como forma essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País.

Atualmente você compra um imóvel com pagamento a vista, sem financiamento bancário, vai até um tabelionato, que lavra a escritura pública de compra e venda (que pode ser assinada remotamente com certificado notarizado ou ICP-Brasil), leva seu documento virtualmente para protocolo no registro de imóveis (pela ONR).

Uma vez registrado o título fica consagrado o binômio e você adquire a propriedade do imóvel.

Esta, com efeito, não é uma formalidade exclusiva do Brasil. Diversos países do mundo adotam este modelo, tais como França, Alemanha e Itália (civil law).

Os países da tradição common law adotam um modelo parecido. No entanto o registro nestes países, em geral, é do contrato de transmissão, não do imóvel. Nos USA, por exemplo, este registro é feito nas prefeituras dos condados. Na Australia e Nova Zelândia o sistema é Torrens (100% garantido pelo Estado). Fonte: chatGPT

No cenário brasileiro, destaco estudo feito em 2023 pela registradora de imóveis de Canoas-RS, Adeli Sandri, o qual apontou que 25% do universo dos títulos que ingressam no protocolo daquela serventia são escrituras públicas.

Há 10 anos atras eu havia feito a mesma pesquisa na mesma circunscrição imobiliária, quando era registrador o saudoso João Cesar, quando encontrei um contingente de 40%.

Segundo os estudos acima, os contratos particulares (item II do art. 221) cresceram de 7,6 para 24, enquanto as escrituras públicas reduziram de 40 para 25%. Mesmo com a introdução das escrituras de partilha e divórcio no rol de documentos em 2007.

Há, com efeito, uma drástica redução do número de escrituras públicas no cenário dos negócios imobiliários no Brasil.

Para além deste cenário de redução, apresenta-se para o sistema notarial brasileiro uma realidade preocupante, consistente no surgimento de instrumentos tecnológicos como smart contracts, blockchains, drex e, em especial, a inteligência artificial que está anunciando, sem dó nem piedade, o fim de muitas profissões.

Desde criança, e por ser originário de uma família de notários, eu ouço que os cartórios vão terminar. Tenho 60 anos e os cartórios não acabaram. Eu sempre acreditei que o fim somente viria quando surgisse algo que, com a devida segurança, viesse a substituir a fé pública.

Nunca, nos meus quarenta anos de militância notarial, eu vi estas ferramentas surgirem de forma tão ameaçadora, para além das tentativas incessantes de estatização indireta (limitação de ganhos), taxas de fiscalização de 30% e outros fantasmas que assombram esta atividade de secular importância para a sociedade.

- Será o fim? - Espero que não.

No entanto, é imperioso aprendermos a utilizar as ferramentas tecnológicas de forma efetiva, mantendo o diferencial da segurança jurídica, inerente a nossos serviços. Precisamos, agora no formato tech-savvy, continuar agregando valor a nossos serviços e permanecermos importantes para o mercado, os usuários e governos.

É bem de ver ainda que, embora falácias e narrativas falsas, militam a nosso favor os custos dos nossos serviços, que são fixados em lei e de pleno conhecimento dos usuários, ao contrário de entes privados que estabelecem tabela de precificação a seu bel prazer e conveniência de lucro.

Se o sistema notarial irá sobreviver eu não sei dizer. No entanto, posso afirmar, sem pestanejar, que se não aderirmos aos novos formatos tecnológicos, iremos sucumbir como instituição, ou permanecer com uma fatia insignificante do mercado.

Releva notar ainda que todos os países, sejam da civil ou common law, terão que se adequar às novas realidades advindas dos instrumentos trazidos pelos avanços tecnológicos.

OS SMART CONTRACTS

Segundo o Chat GPT,

Um smart contract (ou contrato inteligente) é um programa de computador que executa automaticamente acordos entre partes, com base em regras predefinidas.

Ele roda em uma blockchain (como Ethereum), e uma vez ativado, não pode ser alterado. Isso garante segurança, transparência e eliminação de intermediários.

Características:

Autoexecutável - Executa ações automaticamente

Imutável - Não pode ser alterado após ser publicado

Distribuído - Está na blockchain, visível para todos

Seguro - Usa criptografia para garantir integridade.

Utilização:

Criptomoedas, NFTs , Jogos Web3, Finanças descentralizadas (DeFi), Gestão de identidade e contratos legais, Imóveis tokenizados e Supply chain.

É perfeitamente possível que os contratos inteligentes sejam incorporados à rotina notarial e sua integração ao sistema do registro de imóveis se apresente como caminho inafastável e inexorável.

Senão vejamos.

SMART CONTRACTS NOTARIAIS

Atualmente trabalhamos com contratos (negócios jurídicos) que podem ser divididos em quatro partes: subjetiva (contratantes), objetiva (imóvel), ajustes entre as partes e elementos fiscais e normativos.

Estes dados são inseridos pelos operadores notariais nos sistemas, que variam segundo a empresa contratada pelo tabelião.

Não existe nenhum óbice de segurança, normativo ou legal, para que a escritura pública assuma uma feição de contrato inteligente, desde que mantenha todas as características de segurança que lhe são peculiares, configuradas nos elementos acima mencionados.

Imaginem um cenário hipotético, no qual o tabelião irá inserir os dados da escritura dentro de um sistema integrado dos registros de imóveis (blockchain notarial x blockchain registral). Um espelho do ato notarial que será visto pelo seu correspondente no ato da qualificação registral.

Seria um excelente meio para sabermos quais são elementos de saneamento das matrículas (prov. CNJ 195\25) e podermos digitá-los no sistema integrado na “lavratura” da escritura pública inteligente, gerando segurança jurídica.

Deixo aqui uma sugestão para os líderes das classes notariais e registrais e, no limite, para as autoridades normatizadoras: criação de um título notarial inteligente, totalmente integrado ao sistema de registro imobiliário, operacionalizado dentro de uma plataforma blockchain, tornando o sistema mais ágil, sem descurar da segurança que nos é peculiar.

BLOCKCHAIN

Segundo o Chat GPT,

Blockchain é um registro digital descentralizado, seguro, imutável e transparente. Cada “bloco” armazena dados (como transações ou contratos), e está ligado ao anterior, formando uma “cadeia”.

Características principais:

 • Imutável: não pode ser alterado depois de registrado

 • Transparente: todos os dados podem ser auditados

 • Descentralizado: sem controle central (ex: não depende de cartório único)

 • Programável: pode incluir smart contracts para automatizar regras

BLOCKCHAIN NOTARIAL E REGISTRAL

Os notários e registradores do Brasil já possuem seus blockchains: e-notariado (https://www.e-notariado.org.br/notary) e ONR (https://www.registrodeimoveis.org.br/onr).

Ambos são ambientes digitais que possuem as características principais do blockchain, delineadas pela ferramenta de IA usada acima.

Sua descentralização ocorre a partir da capilaridade das diversas serventias e seus formatos por circunscrição são decorrentes das características dos bens juridicamente tutelados por seus atos: os imóveis. Sua centralidade decorre da necessidade de fiscalização, tanto do poder judiciário quanto dos órgãos de controle do governo, tais como COAF, Receitas Federal, Estadual e Municipal, além das autarquias pertinentes.

Uma vez que os dispositivos já tenham existência operacional e legitimação jurídica, há uma única necessidade: criar o programa de inteligência artificial para integrar estes sistemas, de forma que operem espelhados, de forma que os contratos inteligentes possam ser lidos pela qualificação registral, tudo de forma integrada.

INTELIGÊNCIA ARTIFICIAL

Com certeza é o tema mais badalado da atualidade.

Segundo o ChatGPT (filho da IA),

Inteligência artificial é o ramo da ciência da computação que cria sistemas capazes de simular a inteligência humana – ou seja, realizar tarefas como:

• Tomar decisões

• Resolver problemas 

• Entender linguagem natural

• Perceber o ambiente (visão, som, etc.)

Com efeito, nossos técnicos já estão inteirados destas novas possibilidade de programação e terão capacidade de criar programas para integrar os blockchains notariais e registrais para, em conjunto, operacionalizar a qualificação registral dos contratos notariais inteligentes, o que dará agilidade ao mercado, segurança aos usuários e disponibilização de informações cruciais aos governos.

DREX

DREX é a sigla para a nova moeda digital brasileira, que significa Digital, Real, Eletrônico e X (que representa a conexão ou transação). 

Muito tenho ouvido: o DREX vai acabar com os cartórios. Do que se trata?

Segundo o ChatGPT,

... o Drex, o Real Digital — ou seja, a moeda digital oficial do Brasil, que está sendo desenvolvida pelo Banco Central...é o nome da moeda digital brasileira emitida pelo Banco Central (BC) — uma CBDC (Central Bank Digital Currency, ou moeda digital de banco central).

 • “Drex” = Digital + Real + Eletrônico + X (inovação e conexão com o Pix)

 • É regulada pelo Banco Central

 • Vai funcionar sobre uma infraestrutura baseada em blockchain

 • Não é uma criptomoeda privada, como o Bitcoin — é uma extensão digital do Real (BRL), com paridade de 1:1

Como funciona o Drex? O Drex não será usado diretamente pelas pessoas físicas. Ele circula principalmente entre instituições financeiras e reguladas.

Ao que parece, o DREX será um blockchain eminentemente financeiro, não constituindo cadastro imobiliário nem tampouco blockchain de contratos imobiliários entre particulares ou empresas.

Sua utilização será por instituições financeiras, não por pessoas físicas.

Nas contratações imobiliárias poderá ser utilizado como ferramenta acessória de pagamentos para facilitar os negócios, o que já existe no cenário atual do notariado.

CONTA NOTARIAL

Não me parece que o DREX represente alguma ameaça para o sistema notarial e registral.

O sistema notarial já possui a conta notarial, que é uma ferramenta criada para dar segurança ao mercado imobiliário, pois assegura que o vendedor receba o valor da venda e que o comprador tenha a formalização do ato notarial que vai ser apto para a transferência da propriedade junto ao registro imobiliário.

A Conta Notarial é um serviço prestado pelos Tabeliães de Notas com objetivo de oferecer uma alternativa moderna e segura para a custódia, gerenciamento e liberação de valores envolvidos em transações negociais. https://contanotarial.org.br/

CONCLUSÃO

No meu sentir, estamos bem próximos de sermos confirmados pela sociedade, governos e poder judiciário como atores imprescindíveis nas contratações imobiliárias no Brasil.

Necessitamos apenas integrar-nos ao cenário da inteligência artificial, mediante: 

- integração dos blockchains notariais (e-notariado) e registrais (ONR);

- operacionalidade de smart contracts (contratos inteligentes) para integrar escritura e registro.

Fica a dica para que nossos líderes, se assim entenderem, darem o start para que nossos técnicos desenvolvam este novo programa de inteligência artificial, o qual nos permitirá avançar na inserção digital, reafirmando nosso protagonismo na cena imobiliária nacional, de forma a continuarmos a nobre missão de outorgar segurança jurídica aos negócios imobiliários.

Este é o apelo: por um sistema notarial e registral tech-savvy.

Ricardo Guimarães Kollet

Tabelião titular do 14º Tabelionato de Notas

Porto Alegre/RS