Reflexos do provimento CNJ 195/25 na atividade notarial.

Introdução

 O sistema de propriedade imobiliária brasileiro é calcado na seguinte equação: TÍTULO + REGISTRO = PROPRIEDADE PRIVADA.

 Cerca de 40% dos títulos hábeis a mover o sistema de propriedade imobiliária no Brasil são notariais, ou seja, escrituras públicas e atas notariais (usucapião e adjudicação extras).

Os demais são títulos judiciais, instrumentos particulares, inclusive os do SFH e SFI, e cédulas de crédito (LRP art. 221).

 Na ementa do Provimento Nº 195 de 03/06/2025 consta: Altera o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra), instituído pelo Provimento n. 149, de 30 de agosto de 2023.

No que diz respeito a atividade do tabelião de notas, cumpre-nos destacar, da ementa do provimento, o seguinte excerto: “disciplinar procedimentos de saneamento e de retificação no registro de imóveis.”

O texto regula o saneamento e retificação de matrículas ou transcrições, mediante a inserção ou correção de elementos de especialidade objetiva e subjetiva e das demais informações obrigatórias da matrícula.

Foram introduzidas no artigo 440 das normas de Serviço do CNJ (Prov. 149/23) as extensões conforme comentaremos abaixo.

Informações obrigatórias

O artigo 440-AQ prevê as informações obrigatórias, constantes do art. 176, II, da Lei n. 6.015/1973, que deverão constar nas matrículas por ocasião do ato de abertura:

I - o Código Nacional de Matrícula (CNM), na forma do art. 331 deste Código;

II - a indicação da área do imóvel em metros quadrados (m²) para imóveis urbanos e em hectares (ha) para imóveis rurais, respeitado o disposto no §15.º, inciso III, do art. 176 da Lei Federal n. 6.015/1973;

III - a descrição perimetral mediante georreferenciamento para:

a) os imóveis rurais, com obrigatoriedade de prévia certificação da poligonal no INCRA, na forma dos § 3.º a 5.º do art. 176 da Lei n. 6.015/1973;

b) os demais imóveis rurais, caso em que a certificação da poligonal no INCRA é facultativa, a critério do interessado; e

c) os imóveis urbanos nas seguintes hipóteses:

1) requerimento do interessado;

2) regularização fundiária urbana (Reurb);

IV – os códigos dos seguintes cadastros imobiliários obrigatórios que abranjam total ou parcialmente a área objeto da matrícula:

a) no caso de imóveis urbanos:

1) o Cadastro Imobiliário Fiscal (CIF), ou qualquer outra denominação de cadastro ou inscrição imobiliária urbana, quando houver designação cadastral estabelecida pelo município;

2) o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), quando efetivamente implantado, emitido pela Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB);

b) no caso de imóveis rurais:

1) o Código do Imóvel Rural do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), emitido pelo Incra;

2) o Número do imóvel na Receita Federal (Nirf) ou do CIB, quando efetivamente implantado, emitidos pela Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB); e

3) o código de inscrição do Cadastro Ambiental Rural (CAR), emitido pelos órgãos ambientais competentes.

4) no caso de imóveis rurais adquiridos por pessoa jurídica, a informação da nacionalidade da pessoa que possui a maioria do capital social, nos termos da Lei n. 5.709/1971.

Informações facultativas (em sendo possível)

O § 1.º do artigo 440-AQ, por sua vez, trata das informações facultativas: no caso da identificação do imóvel urbano, sem prejuízo das informações obrigatórias no art. 176, II, “3”, “b”, da Lei 6015/73, o oficial de registro de imóveis deverá consignar, em sendo possível e se for o caso, os seguintes dados:

a) Código de Endereçamento Postal – CEP;

b) logradouro completo, bairro ou setor, município e estado;

c) número do lote, quadra e nome do loteamento, desmembramento ou condomínio de lotes, se houver, nos parcelamentos de solo urbano de que trata a Lei n. 6.766/1979;

d) nome e/ou número do bloco e número da unidade autônoma, no caso de condomínio edilício;

e) outros dados de localização que sejam úteis à descrição do imóvel conforme costumes locais, como pontos de referência notórios.

§ 2.º. No caso da identificação do imóvel rural, sem prejuízo das informações obrigatórias no art. 176, II, “3”, “a” da Lei n. 6.015/73, o oficial de registro deverá consignar, sendo possível e se for o caso, os seguintes dados:

a) Código de Endereçamento Postal – CEP;

b) vila, povoado, distrito ou outra nomenclatura do local de situação do imóvel, município e estado;

c) outros dados de localização que sejam úteis à descrição do imóvel, conforme costumes locais.

 Das Averbações de Saneamento

As diversas questões sobre as averbações de saneamento de matrículas serão tratadas, conforme texto do normativo, a seguir.

 Momento do saneamento – ato jurídico perfeito

Segundo o § 3.º do artigo 440 AQ, as informações relativas aos cadastros imobiliários obrigatórios serão averbadas nas matrículas existentes, quando da prática do primeiro ato de registro voluntário após a vigência do Provimento n. 195, de 3 de junho de 2025, e serão inseridas em campo próprio destinado a esses cadastros no caso de abertura de novas matrículas.

O provimento em tela entrou em vigor no dia 3 de setembro de 2025. Os títulos constituídos após esta data sujeitar-se-ão aos comandos normativos dele.

É bem de ver que, em função dos princípios do ato jurídico perfeito e da segurança jurídica (artigo 5°, inciso XXXVI, CF), os atos anteriores não poderão ser atingidos pela norma posterior, em nome da segurança jurídica.]

Além do que merece todo o nosso respeito o contido no § 13 do artigo 213 da LRP, que prevê: Se não houver dúvida quanto à identificação do imóvel:   I - o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022).

 Procedimento no RI - qualificação registral

Neste tópico mercê atenção o Art. 440-AR das normas de serviço (Prov. 145) com redação do Prov. 195/25:  Na qualificação registral dos títulos e documentos apresentados, o oficial de registro de imóveis deverá verificar se a matrícula é omissa em relação à caracterização do imóvel e/ou ao titular do domínio ou ao titular de outros direitos reais e pessoais ativos.

 Merece crítica o dispositivo em questão e o formato que adota para a sistemática registral imobiliária.

 Verificar a necessidade de saneamento da matrícula ou transcrição somente quando da qualificação dos títulos provoca insegurança jurídica.

 Abordarei este tema no final, mas adianto que se um cidadão compra um imóvel, faz a escritura, paga o preço total, poderá ser surpreendido posteriormente com a necessidade de providências complexas para o saneamento, tais como apresentação de memoriais descritivos, que vão onerar o contribuinte.

 Compra-se o imóvel com base em uma matrícula, a favor da qual milita a presunção de ser um ato jurídico perfeito. Posteriormente vem a surpresa: não está completa, precisa de saneamento.

 A melhor técnica, em nome da segurança jurídica, seria certificar, juntamente com a certidão de propriedade, a necessidade de saneamento e os dados que devam ser saneados com os documentos pertinentes.

 O sistema de registro de imóveis, em homenagem ao princípio da transparência, deve espelhar em todos os seus atos a realidade, inclusive os dados de saneamento, em nome da segurança jurídica preconizada no artigo 1º da Lei 8935/04: Serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.

 Erro material informação no próprio acervo – averbação de ofício

Seguindo na esteira metodológica deste trabalho, ressalto o contigo no Art. 440 AR - § 1.º do normativo em tela: Em caso de comprovado erro material na matrícula ou transcrição, será feita retificação de ofício sempre que houver informações no próprio acervo.

 Trata-se de saneamento, por retificação de erro material, quando existem elementos dentro da própria serventia que ilustrem e autorizem o procedimento com segurança.

Assim, por exemplo, quando o pacto nupcial estiver registrado no Livro 3-RA, esta informação servirá de base para correção de alguma informação equivocada na matrícula.

Nota devolutiva – documentos que deverão acompanhar as escrituras públicas

O tema em destaque no comentário refere-se ao sistema a ser adotado pelos registradores no saneamento das matrículas.

No § 2.º do 440 AR, o normativo do CNJ prevê:

Não sendo o caso de aplicação do § 1.º deste artigo, quando do primeiro ato registral solicitado pelos interessados, o oficial de registro de imóveis deverá apresentar nota devolutiva fundamentada, em 10 (dez) dias, contado da data do protocolo, indicando as averbações de saneamento necessárias, bem como os emolumentos e os documentos cabíveis para regularização da matrícula, antes de proceder com o registro ou averbação solicitados pelo interessado.

Em nome da segurança jurídica reitero que os dados para saneamento devam ser informados com antecedência, a fim de que os adquirentes saibam, na ocasião da assinatura da escritura pública, quais são os dados que deverão ser saneados e que documentos deverão acompanhar o título para serem positivados na qualificação registral.

 Somente assim o sistema irá evitar surpresas indesejadas para os adquirentes que almejam ter o registro da sua propriedade sem maiores surpresar ou ônus do que os que já tenham assumido, gerando segurança jurídica.

 Averbação saneadora com dados constante do título notarial

O § 3.º do artigo 440-AR trata do saneamento com os dados consignados no próprio ato notarial: Os dados consignados em escritura pública, quando não for exigida outra formalidade legal, poderão ser utilizados para fins de realização das averbações de saneamento.

 Esta previsão normativa traduz o respeito à fé pública notarial. Os saneamentos feitos pelo próprio tabelião, que insere os dados necessários, poderão ser utilizados pelo registrados, QUANDO NÃO FOR EXIGIDA OUTRA FORMALIDADE LEGAL.

A previsão normativa, mais uma vez, dá margem a diversas correntes interpretativas, gerando insegurança jurídica ao sistema, o que não é bom para os usuários dos serviços.

 Elementos não essenciais – declaração das partes ou do tabelião

Na mesma esteira o § 4.º. Os elementos de especialidade objetiva ou subjetiva que não alterarem elementos essenciais do ato ou negócio jurídico praticado, quando não constantes do título ou do acervo registral, poderão ser complementados por outros documentos ou, quando se tratar de manifestação de vontade, por declarações dos proprietários ou dos interessados, sob sua responsabilidade.

 Mais uma vez ficarão os adquirentes à mercê de interpretações, as quais, no direito atual, são muito diversas.

 Não atesta a favor da segurança jurídica esta previsão.

 A interpretação sobre quais documentos ou declarações das partes podem instruir o saneamento é elástica.

 Reitero que uma manifestação prévia, quando do fornecimento da certidão de propriedade, poderia ser um saneador de bastante valia para a sociedade.

 Aditamento do ato notarial

O § 5.º do artigo 440-AR foi vazado nos seguintes termos: É possível o saneamento de título apresentado na serventia, desde que apresentada documentação comprobatória, de forma a suprir eventual omissão de informações obrigatórias, caso em que será desnecessária a lavratura de escritura de aditamento.

 O dispositivo em comento diz que, depois de devolvido o título com os apontamentos sobre documentos de saneamento necessários, o título será reapresentado à serventia sem necessidade de ser aditado.

 Apenas a complementação com os documentos solicitados na nota devolutiva o processo de saneamento será considerado de forma positiva para a qualificação registral, independentemente de novo ato notarial de saneamento.

 É bem de ver que o princípio aqui tratado é consentâneo com a sistemática registral, em especial com o parágrafo 13 do artigo 213, da LRP.

 Saneamento prévio

O saneamento prévioo esta previsto no art. 440-AS. Para a realização dos atos registrais de constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais, bem como de direitos pessoais com eficácia real; de parcelamento do solo ou de unificação ou fusão; ou de instituição de condomínio; referentes a imóveis urbanos e rurais, deverá o oficial de registro exigir previamente para o saneamento dos elementos de especialidade objetiva e subjetiva omissos, ainda não noticiados ou incorretos na matrícula, as seguintes averbações:

I – dos dados pessoais: quando faltar qualquer elemento de qualificação pessoal obrigatório do proprietário ou de titular de outro direito real ou pessoal ativo no registro imobiliário;

II - das alterações de estado ou personalidade civil: quando, em relação ao proprietário ou ao titular de outro direito real ou pessoal ativo no registro imobiliário, tiver ocorrido casamento, separação, restabelecimento da sociedade conjugal, divórcio, constituição de união estável, dissolução ou restabelecimento, óbito, emancipação, interdição ou alteração de nacionalidade;

III – da descrição do imóvel:

a) nos imóveis urbanos, nos termos do art. 176, II, “3”, “b”, da Lei n. 6.015/1973 e art. 440-AQ, § 1.º, deste Código;

b) nos imóveis rurais, nos termos do art. 176, II, “3”, “a”, da Lei n. 6.015/1973 e art. 440-AQ, § 2.º, deste Código;

IV – dos cadastros imobiliários obrigatórios, nos termos do art. 440-AQ, inciso IV, deste Código; e

V - de retificação de área: quando não houver elementos mínimos de segurança quanto à descrição da área, formato da poligonal e/ou limites e confrontações, observado o disposto nos arts. 212 e 213 da Lei n. 6.015/1973.

Parágrafo único. Salvo quando estritamente necessárias para a realização do ato registral solicitado, as averbações de que trata este artigo não serão exigíveis em relação:

I – a atos relativos a garantias reais ou pessoais com eficácia real ou a propriedade fiduciária; e

II – a atos relativos a penhora, arresto, sequestro, indisponibilidade de bens, citação relativa a ações reais e pessoais reipersecutórias, averbação premonitória ou qualquer forma de publicidade de constrição ou restrição judicial ou administrativa.

 Embora não seja taxativo, parece que o provimento está se referindo aos atos particulares, previstos no artigo 221 da LRP.

 Este saneamento prévio deveria ter sido previsto para a expedição da certidão de propriedade, conforme tenho enfatizado.

 O saneamento do sistema não pode causar prejuízos maiores para as partes, sob pena de insegurança.

 Prática notarial diante das inovações

Em primeiro lugar dizer que as atividades notariais e de registro tem como finalidade suprema dar segurança jurídica à sociedade (art. 1º Lei 8935).

O balizador destas atividades, o seu sentido de existir, repousa na garantia que seus atos devem oferecer para a sociedade, somados aos controles estatais que impõem a adequação aos comandos legais e normativos que são inerentes ao sistema.

Sempre que um tabelião formaliza um ato envolvendo a propriedade privada imobiliária, obrigatoriamente ele solicita a certidão de propriedade e de ônus (§ 2º, art. 1º, L. 7433/85) do imóvel objeto do interesse que será tutelado pelo ato notarial, emitidas pelo serviço de registro de imóveis da circunscrição respectiva.

Nos termos que estão postos no Prov. 195/25, não existe a necessidade de que o tabelião faça uma avaliação prévia dos elementos que devam ser saneados na matrícula.

A escritura será lavada com base nos elementos que existem na matrícula, segundo a certidão apresentada, e após dez dias do ingresso do título no protocolo do RI será emitida uma nota devolutiva com os elementos necessários para o saneamento da matrícula.

 Alguns imóveis demandarão documentos simples e outros complexos, tendo em vista a necessidade de comprovação da realidade subjetiva ou objetiva para saneamento dos dados que compõem o interesse jurídico tutelado na matrícula.

 Tivemos um caso aqui na serventia onde a matrícula do imóvel não tem a metragem quadrada do imóvel, apenas metragens lineares, irregulares. É caso de inserção de meros cálculos matemáticos? O RI vai pedir, depois de dez dias, um levantamento topográfico que comprove a m2? Quem pagará este custo?

 Uma vez pago o preço, assinada a escritura, o comprador terá que contar com a boa vontade do vendedor para pagar o levantamento. Ou, na medida, acioná-lo judicialmente, o que depõe frontalmente com a desjudicialização, tema deveras festejado pela sociedade brasileira e instrumento de afirmação dos serviços notariais e registrais no Brasil.

 Neste diapasão, entendo que a melhor ocasião para que os adquirentes, e no limite os profissionais notariais, tenham ciência dos dados e documentos faltantes para saneamento, deve ser no ocasião do fornecimento da certidão de propriedade e de ônus. Assim, na ocasião da assinatura da escritura pública todos os envolvidos terão plena ciência do que deverá ser apresentado da submissão do título para qualificação notarial.

A edição do Provimento 195/25 pelo CNJ deve ser louvada como um veículo primordial para promover os aperfeiçoamentos do sistema registral imobiliário brasileiro.

No entanto, sua sistemática não pode ser fonte de insegurança jurídica para as partes, que, ao assinar a escritura pública, quitar a integralidade do preço, merecem, em nome da segurança jurídica, ter ciência de todos os percalços que poderão ter para obter o seu devido registro da propriedade adquirida. 

É preciso dar a conhecer à sociedade, antecipadamente, a dimensão exata dos dados e documentos que devem compor o saneamento da matrícula.

Temos certeza que os ilustres registradores de imóveis, que sempre estão atentos às novas tecnologias, não economizarão esforços para atender esta demanda, usando, quem sabe das facilidades que a IA nos oferece.

Ricardo Guimarães Kollet

14º Tabelionato de Notas de Porto Alegre