Primeira pergunta: 

 - Afinal? Qual é o fato gerador do ITBI?

 O artigo 156 da CF diz que “compete aos Municípios instituir impostos sobre: ...  II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.

 O fato gerador é a transmissão onerosa, por ato entre vivos, de bens imóveis ou direitos reais sobre eles.

 É cediço que a transmissão dos direitos reais, no Brasil, somente ocorre com o registro no cartório de registro de imóveis, conforme artigo 1.245 do CCB.

 Neste contexto, o STF tem decidido reiteradamente que o fato gerador ocorre na data do registro do título translativo no cartório de registro de imóveis:

 RE 193.382/SP - O ITBI pressupõe transmissão da propriedade, que só se aperfeiçoa com o registro.

AI 764.416-AgR - Escritura pública sem registro não autoriza a cobrança do ITBI.

RE 234.105/SP - A hipótese de incidência do ITBI não se confunde com contratos preliminares.

 Segunda pergunta:

 - Pode o tabelião lavrar uma escritura pública translativa de imóveis ou direitos reais a eles relativos sem o pagamento prévio do ITBI? 

 O fato gerador do ITBI, na grande maioria das legislações municipais, é a data da formalização da escritura pública. Não é o ato de registro.

 Para responder essa pergunta é preciso ter em mente que a coisa julgada somente produz efeitos entre partes, não estendendo seus efeitos erga omnes, ou seja: as decisões do STF não podem ser aproveitadas senão pelos que litigaram.

Segundo Liebman, a coisa julgada é a qualidade que torna imutável e indiscutível a decisão apenas no processo em que foi proferida, e somente entre os sujeitos da relação processual.

 A administração pública só está vinculada a decisões nos processos em que foram proferidas, exceto no caso de tese em repercussão geral.

 É bem de ver que o tema 1124 do STF, depois de muitos esclarecimentos, teve sua aplicação restrita à questão da cessão de direitos aquisitivos relativos à promessa de compra e venda de imóvel. Não se aplica, portanto, ao demais casos de fato gerador.

 De outra parte, enquanto não houver Ação Direta de Inconstitucionalidade procedente, retirando do mundo jurídico os dispositivos da lei municipal que preveem obrigatoriedade de pagamento antecipado do imposto, ela estará plena e vigente, devendo ser respeitada.

 É bem de ver que na Câmara Municipal de Porto Alegre está tramitando PL 031/25, no sentido de alterar a lei municipal para fazer constar que o fato gerador do ITBI é o registro no cartório de registro de imóveis.

 Enquanto o cenário for este, a resposta cabal ao questionamento supra é: não pode o tabelião lavrar a escritura pública translativa de propriedade sobre imóvel ou de direitos reais a ele relativos sem o prévio pagamento do ITBI, se há lei municipal vigente neste sentido.

 A lavratura de escritura sem o prévio pagamento do ITBI somente poderá ser feita com provimento judicial particular e específico em que sejam postulantes os adquirentes.

Ricardo Guimarães Kollet

       Tabelião