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A lei permite aquisição de vagas de garagem por meio de Usucapião Extrajudicial?
23 DE MAIO DE 2022

VAGAS DE GARAGEM em condomínio edilício podem ser objeto de Usucapião porém essa hipótese demanda o exame cuidadoso de alguns aspectos. O caso aqui é diferente daqueles onde determinado espaço pode ser usucapido inclusive sob a alegação de que serve de garagem (e por isso, tem utilização dada pelo interessado na aquisição via usucapião). Nos casos de Vagas de Garagem em condomínio doutrina e jurisprudência ressalvam desde já a IMPOSSIBILIDADE de Usucapião quando o “espaço” destinado para o estacionamento do automóvel for uma “vaga indeterminada” ou “garagem coletiva” quando não haverá posse exclusiva e sim mero “direito de uso”, comumente regulamentado pelo Condomínio (então titular das áreas assim designadas) que poderá redistribuir (por sorteio) periodicamente o direito de uso dos espaços – tudo conforme regras de eventual Convenção Condominial (art. 1.332 do CCB).⁣

Como sempre alertamos, a Usucapião é a consolidação de uma situação fática que estabelece a propriedade da coisa (móvel ou imóvel) e ocorrerá se e somente se preenchidos os requisitos exigidos por Lei, de acordo com a modalidade pretendida – principalmente o requisito COISA HÁBIL, já que coisas podem ser ocupadas mas nem todas usucapidas…⁣

A doutrina de BENEDITO SILVÉRIO (Tratado de Usucapião. 2012) esclarece a esse respeito:⁣

“No que concerne à questão da VAGA DE GARAGEM, também chamada de espaço de estacionamento, como unidade autônoma e correspondendo a uma FRAÇÃO IDEAL do terreno, com localização e confrontações especificadas, não emerge impedimento à aquisição por usucapião cujo objetivo será a regularização do título dominial. Para que a vaga de garagem possa ser considerada UNIDADE AUTÔNOMA, deve corresponder a uma fração ideal no terreno, cabendo seja claramente identificada, em relação ao espaço que ocupe no prédio, de modo a INDIVIDUALIZÁ-LA. Por fim, é necessário ainda que o espaço individualizado da vaga esteja averbado no REGISTRO IMOBILIÁRIO e que os espaços de garagem estejam descritos de forma precisa na especificação do condomínio. (…) Sendo” indeterminada “a vaga em garagem, também chamada GARAGEM COLETIVA, sem locação física, em que o exercício da posse não é exclusivo, mas sim de TODA A COMUNIDADE CONDOMINIAL, descabe usucapião para o fim de ser declarado o domínio”.⁣

A doutrina especializada do Registrador Imobiliário, MARCELO COUTO (Usucapião Extrajudicial. 2021) sinalizando a impossibilidade da Usucapião sobre vaga indeterminada acrescenta ainda duas outras hipóteses onde a Usucapião poderá ser alcançada (inclusive pela via Extrajudicial) :⁣

“Se a vaga tiver existência como unidade autônoma, assim constituída no instrumento de instituição condominial, com fração ideal própria, poderá ser usucapida como qualquer outra unidade autônoma, conforme a demonstração de POSSE EXCLUSIVA pelo prazo legal. (…) Por fim, tem-se a terceira situação, que se verifica quando a vaga de garagem for parte de uso exclusivo de OUTRA unidade autônoma. É comum que apartamentos tenham direito de uso sobre vagas de garagem demarcadas e individualizadas no condomínio. Se a pretensão aquisitiva for de vaga de garagem constituída desta forma, o pedido será formulado apenas em face do titular da unidade autônoma à qual o direito de uso da vaga está inserido. Se for demonstrada a aquisição pela usucapião, com o preenchimento de todos os requisitos legais, a vaga usucapida poderá ser objeto de matrícula própria, como unidade autônoma, ou ser acrescida aos direitos de uma outra unidade titularizada pelo usucapiente”.⁣

É sempre importante a análise detida das particularidades de cada caso de usucapião, já que ainda que se trate de ÁREA COMUM, podemos estar diantes de fenômenos importantes em sede de Usucapião como a INTERVESIO POSSESSIONIS e a SUPRESSIO:⁣

“TJMG. 10024111191979001/MG. J. em: 10/03/2020. APELAÇÃO CÍVEL – USUCAPIÃO – CONDOMÍNIO – ÁREA COMUM – VAGA DE GARAGEM – CONSTRUÇÃO AUTORIZADA EM ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO – UTILIZAÇÃO COM EXCLUSIVIDADE – EXPECTATIVA DO PROPRIETÁRIO – SUPRESSIO – PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. Em casos excepcionais, admite-se usucapião sobre áreas comuns específicas, especialmente se não houver oposição por parte dos demais condôminos. No caso dos autos, a construção da garagem em área comum do edifício foi autorizada em Assembleia de Condomínio realizada em 1991, sendo que a obra foi custeada pelo apelante, que exerce a posse de forma exclusiva, mansa, pacífica, com ânimo de dono e sem qualquer oposição, e inclusive aluga a vaga para outros moradores do edifício. In casu, ocorreu o fenômeno da SUPRESSIO, fundada na boa-fé objetiva, uma vez que o condomínio apelado poderia ter adotado as providências cabíveis desde a construção da garagem em 1991, mas manteve-se inerte, criando a expectativa, justificada pelas circunstâncias, de que o direito que lhe correspondia não seria mais exercido. Deve ser reconhecido o direito dos apelantes à aquisição da vaga de garagem por usucapião, devidamente delimitada e de uso exclusivo do condômino, sendo sua posse mansa, pacífica e com ânimo de dono”.

Fonte: Jornal Contábil