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Espaço Vital – Relevante decisão da Vara dos Registros Públicos para os negócios imobiliários
23 DE ABRIL DE 2021

Por João Pedro Lamana Paiva, oficial registrador de Registro de Imóveis.

Desde o advento da Central Nacional da Indisponibilidade de Bens – CNIB, mecanismo eficaz para garantir a efetividade dos processos judiciais, criou-se um desconforto aos operadores do direito atuantes na área dos negócios imobiliários. A ausência de regulamentação específica para determinadas situações e a dinâmica da CNIB geravam certa apreensão quando da apresentação de títulos no Registro de Imóveis.

Possível problema existia quando – protocolado um título de transmissão de um imóvel – aportava ordem de indisponibilidade do patrimônio do alienante na CNIB, medida judicial que busca impedir a alienação. Nestas situações, como deveria agir o Registro de Imóveis?

Respeitando a ordem de protocolo (quem primeiro protocola um título adquire a prioridade no registro) ou cumprindo a determinação judicial e impedindo a alienação?

Isso fez com que muitos negócios imobiliários levassem mais tempo para se perfectibilizarem mediante seus respectivos registros, uma vez que o registrador de imóveis – pela cautela que deve ter em sua atuação – precisava de autorização judicial específica para prosseguir com o registro nessa situação.

O Registro de Imóveis da 1ª Zona desta Capital, ao deparar-se com um caso dessa natureza, ingressou na Vara dos Registros Públicos desta Capital com um procedimento de DÚVIDA-CONSULTA para alcançar orientação sobre como proceder diante do embate entre a prioridade e a indisponibilidade de bens contra o transmitente.

Duas hipóteses: a) Registrando a transmissão da propriedade e não averbando a indisponibilidade e deixando a indisponibilidade lançada apenas no Livro 5 (respeitando a prioridade e preferência); ou b) averbando a indisponibilidade e não registrando a transmissão de propriedade.

Nesse contexto o juiz Antonio Carlos Antunes do Nascimento e Silva, da Vara dos Registros Públicos, em sintonia com o parecer do Ministério Público, exarou decisão, transitada em julgado em 5 de dezembro de 2019, valorizando um dos princípios basilares do Direito Registral, o da Prioridade, decorrente do art. 186 da Lei nº 6.015/73 e do art. 1.246 do Código Civil.

Assim, determinou o registro do título de transmissão da propriedade, e a não averbação da indisponibilidade, deixando-a apenas lançada no Livro 5 – Indicador Pessoal para eventual futura aquisição pelo transmitente, conforme prevê o § 4º do art. 14 do Provimento nº 39 do CNJ.

Em 11 de dezembro de 2019 o oficial registrador da 1ª Zona desta Capital foi intimado da sentença e na reunião realizada mensalmente com os registradores de Porto Alegre, deu conhecimento do julgado, aos presentes. Cientes da importante decisão, os oficiais da 1ª, 2ª, 3ª, 4ª e 5ª Zonas de Registro de Imóveis de POA encaminharam o pedido de normatização ao Juízo da Vara dos Registros Públicos. Este, por decisão de 12/12/2019, concedeu efeito normativo à sentença do procedimento de DÚVIDA-CONSULTA, a seguir resumido:

EFEITO NORMATIVO SENTENÇA – DÚVIDA-CONSULTA – PROCESSO N.º 5039583-78.2019.8.21.0001/RS – PRIORIDADE PROTOCOLAR – TÍTULO DE TRANSMISSÃO DE DIREITO REAL PROTOCOLADO ANTERIORMENTE À ORDEM DE INDISPONIBILIDADE RECEBIDA VIA CNIB – UM DOS PRINCÍPIOS QUE REGE A MATÉRIA REGISTRAL É O DA PRIORIDADE – NA VIGÊNCIA DO PRAZO PROTOCOLAR (30 DIAS), NÃO É POSSÍVEL O REGISTRO DE NOVO TÍTULO. DEFERIDO O REGISTRO DO TÍTULO DE TRANSMISSÃO DETENTOR DA PRIORIDADE DE QUE TRATAM OS ARTIGOS 186 E 188 DA LEI FEDERAL N.º 6.015/73.

Em 13 de dezembro de 2019 os registradores de Porto Alegre foram intimados do referido efeito normativo. Desde então, quando há confronto da prioridade de acesso ao fólio real entre uma ordem de indisponibilidade e um título de transmissão de direito real sobre bem imóvel protocolado anteriormente à referida ordem, prevalece a prioridade de acesso ao título de transmissão, o que muito tem contribuído para a segurança jurídica.

LEIA A ÍNTEGRA DA SENTENÇA

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Fonte: Espaço Vital